【宅建過去問】(平成29年問11)借地借家法(借地)
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- Aが甲土地につき、本件契約とは別に、令和XX年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
- 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
- 本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
- 本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
Contents
正解:2
【前提知識】借地借家法と民法
借地借家法のルール
本問では、全選択肢に、「建物所有を目的」という言葉が出てきます。建物所有を目的とする場合、土地の賃借権は「借地権」となり、民法に加えて借地借家法も適用されます(借地借家法2条1号)。
同法では、「借地上の建物の登記」を借地権の対抗要件として認めています(同法10条1項)。また、賃貸借契約の当初の契約期間は、少なくとも30年とされています(同法3条)。
民法のルール
肢1と2では、「資材置場として更地で利用することを目的」の土地賃貸借について問われています。建物の所有を目的としていないのですから、この賃借権は、借地借家法の適用を受けません。民法のルールのみで考えるわけです。
民法が賃借権の対抗要件としているのは、賃借権の登記のみです(同法605条)。また、賃貸借契約の存続期間は最長でも50年とされています(同法604条1項)。
1 誤り
Aは、10月1日にBと賃貸借契約を締結する前に、9月1日にCと賃貸借契約を締結しています。つまり、二重賃貸借の関係です。このようなケースでは、二重売買と同じように考えます。つまり、対抗問題です。
ここで、Bは甲土地を更地で利用する目的で借りており、Cは建物の所有を目的としています。しかし、利用目的の違いが対抗問題における勝敗を決めるわけではありません。認められる対抗要件が違ってくるだけのことです。
また、対抗問題における勝敗は、契約締結日時の早い遅いによって決まるわけでもありません。あくまで、対抗要件を先に備えることが決め手になります。
本肢の記述では、BやCが対抗要件を備えたのか、が不明です。この情報だけでは、勝敗を決めることができません。Bが賃借権を登記するか、Cが賃借権又は借地上の建物を登記するか、どちらかの時点で初めて勝敗が決します。
■参照項目&類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | R04-01-2 | 所有者AからBが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、背信的悪意者ではないCが当該不動産をAから二重に買い受けた場合、先に買い受けたBは登記が未了であっても当該不動産の所有権取得をもってCに対抗することができる。 | × |
2 | H29-11-1 | A所有の甲土地につき、令和XX年10月1日にBとの間で賃貸借契約が締結された。Aが甲土地につき、本件契約とは別に、同年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。 | × |
3 | H28-03-1 | AがA所有の甲土地をBに売却する前にCにも売却していた場合、Cは所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。 | × |
4 | H24-06-3 | Aが甲土地をBとCとに対して二重に譲渡してBが所有権移転登記を備えた場合に、AC間の売買契約の方がAB間の売買契約よりも先になされたことをCが立証できれば、Cは、登記がなくても、Bに対して自らが所有者であることを主張することができる。 | × |
5 | H22-04-1 | CもAから甲土地を購入しており、その売買契約書の日付とAB間の売買契約書の日付が同じである場合、登記がなくても、契約締結の時刻が早い方が所有権を主張することができる。 | × |
6 | H19-03-4 | Aを所有者とする甲土地につき、AがBとの間で令和XX年10月1日に、Cとの間で同年10月10日に、それぞれ売買契約を締結した場合、B、C共に登記を備えていないときには、先に売買契約を締結したBがCに対して所有権を主張することができる。 | × |
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | H29-11-1 | (A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。 | × |
2 | H28-14-2 | 登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。 | ◯ |
3 | H26-11-2 | 建物の所有を目的とせずに資材置場として借りている土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。 | × |
4 | H20-13-4 | 平置きの駐車場用地として利用するための土地の賃貸借契約を書面で行っても、賃借権の登記をしない場合、土地の譲受人に賃借権を対抗できない。 | ◯ |
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | R03s-06-2 | 土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。 | ◯ |
2 | R03s-11-3 | 借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。 | ◯ |
3 | R02s-11-1 | 借地権者が借地権の登記をしておらず、当該土地上に所有権の登記がされている建物を所有しているときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができるが、建物の表示の登記によっては対抗することができない。 | × |
4 | R02s-11-3 | 土地の賃借人が登記ある建物を所有している場合であっても、その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が対抗力を備えていなければ、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができない。 | × |
5 | R02s-11-4 | 借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。 | ◯ |
6 | R02-11-1 | A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、本件契約締結後に甲土地を購入したCに対して借地権を主張することができる。 | × |
7 | H30-11-4 | [AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。 | × |
8 | H29-11-1 | (A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。 | × |
9 | H28-11-1 | [Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。 | ◯ |
10 | H28-11-2 | [Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。 | × |
11 | H26-07-2 | 借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。 | ◯ |
12 | H26-11-2 | 借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。 | ◯ |
13 | H25-12-3 | 二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。 | ◯ |
14 | H24-11-1 | 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。 | ◯ |
15 | H24-11-3 | 土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。 | ◯ |
16 | H20-13-4 | 口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。 | ◯ |
17 | H18-13-4 | 公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。 | ◯ |
18 | H15-13-1 | 借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。 | ◯ |
19 | H11-13-1 | 自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。 | × |
20 | H11-13-2 | 配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。 | ◯ |
21 | H11-13-3 | 一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。 | ◯ |
22 | H11-13-4 | 所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。 | ◯ |
23 | H08-13-1 | 長男名義の保存登記があれば、対抗可。 | × |
24 | H08-13-2 | 自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。 | ◯ |
25 | H08-13-4 | 定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。 | × |
2 正しい
建物所有を目的とする場合
借地借家法では借地権の契約当初の存続期間を最短でも30年と定めており(同3条本文)、これよりも借地権者に不利な特約は、無効です(同法9条)。
したがって、契約で存続期間を「10年」と定めた場合でも、存続期間は「30年」ということになります。
建物所有を目的としない場合
この場合、民法のみが適用されます。同法は、賃貸借契約について、最長期間を50年と定めています(同法604条1項)。存続期間を「10年」とする契約は民法に反しておらず、有効です。
■参照項目&類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R01-11-1 | 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①(期間50年)は期間の定めのない契約になり、ケース②(期間15年)では期間は15年となる。 | × |
2 | 29-11-2 | 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。 | ◯ |
3 | 26-11-1 | 口頭による合意で存続期間を40年と定めた場合、期間は40年となる。 | × |
4 | 22-22-4 | 賃貸借の存続期間については、民法上は50年を超えることができないこととされているが、農地の賃貸借についても、50年までの存続期間が認められる。 | ◯ |
5 | 20-13-1 | 駐車場用地の賃貸借契約において、契約期間を60年と合意すればそのとおり有効である。 | × |
6 | 18-13-1 | 駐車場用地の賃貸借契約で契約期間を35年とした場合、期限は定めなかったものとみなされる。 | × |
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | R01-11-2 | 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①(期間50年)の期間は30年となり、ケース②(期間15年)の期間は15年となる。 | × |
2 | H30-11-2 | [AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。 | ◯ |
3 | H30-11-3 | [AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。 | × |
4 | H29-11-2 | 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となる。 | ◯ |
5 | H26-11-1 | 存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。 | × |
6 | H26-11-3 | 期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。 | ◯ |
7 | H20-13-1 | 建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。 | × |
8 | H20-13-3 | 期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。 | ◯ |
9 | H19-13-4 | 期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。 | × |
10 | H18-13-1 | 小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。 | ◯ |
11 | H07-12-1 | 期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。 | × |
12 | H05-11-1 | 存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。 | × |
13 | H01-12-1 | 存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。 | × |
3 誤り
「賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する」という賃料の自動改定特約に関する問題で、判例(最判平15.06.12)をベースにしたものです。
この判例では、まず、①賃料の決定は本来当事者の自由な合意にゆだねられているとして、賃料自動改定特約の有効性を認めます。しかし、そのような特約があったとしても、②賃料改定基準の基礎事情が失われ、特約によって賃料を定めることが借地借家法11条1項の趣旨に照らして不相当となった場合には、もはや特約に拘束されません。原則通り、地代等増減請求権を行使することができます。
本肢の「社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない」という結論は、判例に反しています。
■参照項目&類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | R05-11-1 | 本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、BはAに対して地代の減額請求をすることはできない。 | × |
2 | R02-11-2 | A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、AもBも借賃の増減を請求することができない。 | × |
3 | H29-11-3 | 土地賃貸借契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、賃貸人も賃借人も期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。 | × |
4 | H25-12-1 | ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法の規定が適用される。 | × |
5 | H05-11-3 | 「地代の増減は、借地権設定者・借地権者の協議によって定める」と約定した場合、借地権設定者は、協議を尽くさなければ、地代の増減を請求することはできない。 | × |
6 | H01-12-4 | 当事者間で借賃の増額について協議が調わない場合、借地権者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を支払えばよい。 | ◯ |
4 誤り
「建物所有を目的」とするが「契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしない」というのですから、この契約は、定期借地権に関するものです。具体的には、一般定期借地権(借地借家法22条)又は事業用定期借地権(同法23条)を設定しようとしています。これらの借地権を設定する場合、書面によって契約することが要求されています(事業用定期借地権では、書面を公正証書に限定)。
しかし、これは、契約の方法を定めているだけです。貸主Aに「あらかじめ書面を交付して説明」という義務はありません。
■参照項目&類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R05-11-2 | 本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。 | × |
2 | R03-11-1 | 事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。 | ◯ |
3 | R03-11-2 | 居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、公正証書によって借地契約を締結するときであっても、期間を20年とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることはできない。 | ◯ |
4 | R01-11-3 | 賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。 | ◯ |
5 | R01-11-4 | 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。 | × |
6 | H29-11-4 | 土地の賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。 | × |
7 | H28-11-3 | Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した。AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。 | × |
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R05-11-2 | 本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。 | × |
2 | R03-11-1 | 事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。 | ◯ |
3 | R03-11-2 | 事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。 | ◯ |
4 | R01-11-4 | 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。 | × |
5 | H30-11-1 | [AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。 | × |
6 | H30-11-2 | [AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。 | ◯ |
7 | H29-11-4 | 賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。 | × |
8 | H28-11-3 | [Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。 | × |
9 | H22-11-1 | 社宅も事業用定期借地権の対象になる。 | × |
10 | H22-11-2 | 事業用定期借地権設定契約は公正証書以外の書面で締結することができる。 | × |
11 | H18-13-2 | 居住用賃貸マンションは、事業用定期借地権の対象にならない。 | ◯ |
12 | H18-13-3 | 小売業を行う目的の土地賃貸借は、期間20年の事業用定期借地権とすることができる。 | ◯ |
13 | H14-13-1 | 事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。 | ◯ |
14 | H07-12-3 | 賃貸マンションも、事業用定期借地権の対象になる。 | × |
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この4肢と問12の4肢は同じ内容のことを言っているのに、こちらの4肢は誤りで、問12の4肢は正しいとなっていて矛盾していると思うのですが、この違いを教えていただけませんでしょうか?
キアラ様
御質問ありがとうございます。
「問12の4肢」というのは、どの問題のどの選択肢のことでしょうか?
お手数ですが、平成◯年問◯肢◯という形でお示しください。
同じ平成29年の問12のことだとすると、この問題は建物賃貸借に関する質問です。
土地の賃貸借に関する問11とは、矛盾のしようがない気がします。
家坂先生
突然の不躾な質問にご回答ありがとうございます。
当方、自学で今回初受験を目指していて、先生の解説が出ているこちらのサイトと出会い、その明快な解説とわかり易い図式に、感謝しながら拝読しています。
説明が足りず申し訳ありません。
平成29年問12の4肢では、定期建物賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人(A)は、あらかじめ、建物の賃借人(B)に対し、契約の更新がなく期間の満了により終了することについて、書面を交付して説明しなければなりません(借地借家法38条2項)。とありますが、平成29年問11の4肢の解説では 一般的な定期借地権(借地借家法22条)又は事業用定期借地権(同法23条)を設定しようとしています。これらの借地権を設定する場合、書面によって契約することが要求されています(事業用定期借地権では、書面を公正証書に限定)。しかし、これは、契約の方法を定めているだけです。貸主Aに「あらかじめ書面を交付して説明」という義務はありません。とあります。
これが矛盾していると思うのですが、どうなのでしょうか。
キアラ様
補足をありがとうございます。
平成29年問12肢4は「定期建物賃貸借」に関するもので、借地借家法38条が適用されます。
一方、平成29年問11肢4は「定期借地権」をテーマにしていて、条文としては、借地借家法22条又は23条が適用されます。
つまり、問11と問12は、別のテーマ・別の条文を巡るものです。両者を「矛盾」ということはできません。
(a)定期建物賃貸借については、賃貸人に対して、「書面を交付して説明」する義務を課している。
(b)定期借地権については、そのような義務を課していない。
というように制度の構成が違っているだけのことです。
「矛盾」かどうか、を検討する必要がありません。